小米拿地背后：雷軍“涉房”業(yè)務(wù)有多大？
小米進(jìn)軍房地產(chǎn)？這個(gè)話題從2014年開始一直延續(xù)到今天。
11月5日，北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一宗公建混合住宅用地現(xiàn)場(chǎng)拍賣，最終被廣州小米通訊技術(shù)有限公司和北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司聯(lián)合體（華潤(rùn)置地持股100%）以26.57億元的底價(jià)摘得，成交樓面地價(jià)為19356元/平方米。
聯(lián)合體中驚現(xiàn)明星企業(yè)小米，引起各大媒體熱議，小米拿地用來干什么？背后的意圖是什么？對(duì)于此事，小米與華潤(rùn)官方都“不予置評(píng)”。
小米、雷軍和房地產(chǎn)的關(guān)系，一直是個(gè)謎，雷軍一邊否認(rèn)進(jìn)軍房地產(chǎn)，偏偏他旗下的公司與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多次發(fā)生關(guān)系，長(zhǎng)租公寓、智能家裝、互聯(lián)網(wǎng)中介等等，無一不涉足。事實(shí)上，雷軍的一只腳，早已踏入房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。
而這個(gè)版圖到底有多大呢？
拿地是為員工還是為自己？
互聯(lián)網(wǎng)公司擁抱房地產(chǎn)早已不是新聞，包括騰訊、阿里、京東等在內(nèi)的巨頭在全國(guó)各地都有不少房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)，而小米此前在北京、武漢也都有買地建設(shè)辦公樓。
此次，小米拿地為何再次引發(fā)熱議？是因?yàn)槠涫状紊孀阕≌玫?，這在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿地中亦很少見。
小米與華潤(rùn)拿的這塊距離地鐵8號(hào)線和昌平線的換乘站朱辛莊站很近，交通便利。地塊性質(zhì)為F2公建混合住宅用地，總用地規(guī)模46848.301平方米，總建筑規(guī)劃面積137272平方米，宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過54197元/平方米，且最高銷售單價(jià)不超過56907元/平方米。
小米為何參與拿地？在不少業(yè)內(nèi)人士看來，華潤(rùn)引入合作方，小米入局，跟整個(gè)地塊性質(zhì)有莫大關(guān)系。
根據(jù)土地出讓條件，該項(xiàng)目須符合北京市昌平區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，競(jìng)得人須對(duì)地上公建建筑規(guī)模的50%自持，自持年限不低于20年，期滿后如需轉(zhuǎn)讓或分割出售，需征得昌平區(qū)政府同意后方可辦理相關(guān)手續(xù)。
重要的是，地塊公建面積并不少。據(jù)了解，該地塊137272平方米的總建筑面積中，住宅部分僅41181.6平方米，公建部分高達(dá)96090.4平方米。
公建部分如此之高，且需自持一定年限，在業(yè)內(nèi)專家看來，該地塊出讓條件苛刻，合作開發(fā)是必然。和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，對(duì)于華潤(rùn)來講，基于F2用地公建占70%、住宅占30%的特質(zhì)，不會(huì)單獨(dú)拿地，通過與小米合作，一方面，未來銷售具備了明確目標(biāo)，壓力得到緩解，同時(shí)，雙方實(shí)現(xiàn)成本分?jǐn)?，是理想化的雙贏結(jié)果。
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，當(dāng)下土地市場(chǎng)，房企對(duì)公建類地塊拿地運(yùn)營(yíng)辦法不多，特別是位置相對(duì)一般的地塊。這種情況下，使用者直接參與這部分土地的開發(fā)，能夠降低房企拿地的資金成本。預(yù)計(jì)這種模式未來在北京或其他城市依然有出現(xiàn)的可能性。
市場(chǎng)更為好奇的是，小米拿地是用來干什么？是為了建住房給員工??？還是建設(shè)辦公樓？還是試水地產(chǎn)開發(fā)？抑或是平衡資產(chǎn)配置？在這塊地的開發(fā)中，小米到底扮演什么角色？未來，小米還會(huì)繼續(xù)拿地嗎？如上所述，小米官方“不予置評(píng)”。
值得關(guān)注的是，這塊地距離小米正在建的新總部小米科技園不到10公里。市場(chǎng)猜測(cè)，小米摘得沙河地塊另建辦公樓的可能性很小。那么會(huì)用來給小米員工建設(shè)房子嗎？畢竟雷軍不是沒有過這樣的想法。
眾所周知的萬科全自持項(xiàng)目翡翠書院，在今年3月份的時(shí)候，市場(chǎng)曾傳出過與小米確定了合作意向。根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，小米方面已經(jīng)啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)登記工作，全體員工均可認(rèn)購(gòu)。有兩種項(xiàng)目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70平方米—90平方米兩居為主，均價(jià)大約為5.5萬元/平方米，是市場(chǎng)價(jià)的一半；一種為疊拼，面積為178平方米，售價(jià)在950萬-1000萬元。
雖然小米員工購(gòu)買無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本，也不能在公開市場(chǎng)自由交易，但萬科翡翠書院完全自持，只租不售。這種合作方式引發(fā)質(zhì)疑，此后萬科與小米的合作不了了之。
前有與萬科合作緋聞，不可排除此次雷軍要自己拿地為員工建設(shè)房子的可能性。一位來自知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)負(fù)責(zé)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小米建房子以改善員工居住環(huán)境這件事，應(yīng)該想了好久，之前也在做各種嘗試，諸如與萬科合作，此次，正好以比較好的價(jià)錢進(jìn)來了。
對(duì)于小米未來是否會(huì)拿地賣房？他認(rèn)為，“小米這樣的企業(yè)，不太可能轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)。”
雷軍“涉房”業(yè)務(wù)版圖
雖然小米北京拿地的意圖還未真正明朗，但是其老板雷軍與房地產(chǎn)已經(jīng)有千絲萬縷的關(guān)系，從2014年到現(xiàn)在，雷軍的順為資本與房地產(chǎn)多次發(fā)生關(guān)系，長(zhǎng)租公寓、智能家裝、互聯(lián)網(wǎng)中介等等，無一不涉足。事實(shí)上，雷軍的一只腳，早已踏入房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。
順為資本官網(wǎng)顯示成立于2011年，由雷軍和其他投資行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的資深人士共同創(chuàng)辦，雷軍擔(dān)任創(chuàng)始合伙人、董事長(zhǎng)，投資方向涉及硬件、教育、新型房產(chǎn)服務(wù)、電子商務(wù)、本地生活、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)領(lǐng)域，其投資領(lǐng)域數(shù)量排名前三的領(lǐng)域分別是硬件、教育、新型房產(chǎn)服務(wù)。
其中新型房產(chǎn)服務(wù)的投資案例主要有you+國(guó)際青年社區(qū)、愛屋吉屋、愛空間、寓見、優(yōu)辦等，主要涉足青年公寓、互聯(lián)網(wǎng)家裝、中介、租賃辦公等幾方面。
據(jù)公開資料不完全整理。
雷軍最早涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是在2014年9月份，YOU+國(guó)際青年社區(qū)獲得順為資本和聯(lián)創(chuàng)策源投資的1億元A輪融資，一時(shí)間，由于雷軍的加盟，YOU+和長(zhǎng)租公寓第一次站上風(fēng)口浪尖。
此后一發(fā)不可收，在2014-2015年兩年，順為資本投資的房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司多達(dá)10個(gè)。諸如2015年2月，愛空間公寓宣布，A輪融資6000萬人民幣，由順為資本領(lǐng)投。2015年，順為資本參與了對(duì)愛屋吉屋C、D、E輪的投資。2015、2016年，參與了優(yōu)辦的天使輪、A輪融資。
在公寓的產(chǎn)業(yè)鏈上，雷軍也有涉足，智能門鎖、新零售布局、家用電器等等。諸如，在天使輪投資云柚科技，涉足智能鎖。聯(lián)合小吉科技，推出面向年輕人的家電產(chǎn)品。
這幾年，也是外界對(duì)于小米跨界布局房地產(chǎn)討論聲音最多的幾年，當(dāng)然，也是雷軍否認(rèn)次數(shù)最多的幾年。2014-2015年，雷軍曾四次提出，不會(huì)做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。特別是當(dāng)順為資本領(lǐng)投愛空間后，有媒體報(bào)道稱，“小米家裝”是順為投資的創(chuàng)業(yè)公司愛空間，嘗試用小米模式改造家裝市場(chǎng)。雷軍微博回應(yīng)稱，小米一直強(qiáng)調(diào)專注核心業(yè)務(wù)，不考慮進(jìn)入家裝或房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。”
在業(yè)內(nèi)人士看來，雷軍布局涉“房”業(yè)務(wù)更多的是為小米的智能硬件找到落地點(diǎn)，用小米模式做生活消費(fèi)品。
新京報(bào)記者 段文平 編輯袁秀麗
01月07日 18:14
